Visura catastale nelle aste: come leggerla
La visura catastale è il documento ufficiale che descrive le caratteristiche di un immobile registrate al Catasto. In un'asta giudiziaria, è uno strumento essenziale per verificare l'identità dell'immobile, calcolare le imposte e rilevare eventuali difformità rispetto allo stato reale.
Cos'è la visura catastale
Il Catasto italiano (gestito dall'Agenzia delle Entrate) è una banca dati che censisce tutti gli immobili del territorio nazionale. La visura catastale è l'estratto di queste informazioni per un immobile specifico. È un documento dichiarativo— non fa fede sullo stato effettivo dell'immobile né sulla sua conformità urbanistica — ma è fondamentale per calcolare le imposte di acquisto.
Nel fascicolo di vendita di un'asta giudiziaria, la visura catastale è quasi sempre allegata alla perizia CTU. Se non c'è, puoi richiederla gratuitamente tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate oppure di persona presso un ufficio catastale.
I campi principali della visura catastale
Foglio / Particella / Subalterno
Identificano univocamente l'immobile nel catasto. Devono corrispondere ai dati dell'avviso di vendita e della perizia.
Categoria catastale
Classifica l'uso dell'immobile (es. A/2 = abitazione civile, C/6 = box auto, A/10 = ufficio). Determina le imposte applicabili e le agevolazioni prima casa.
Classe
Indica il livello di pregio all'interno della categoria (da 1 a 5 nelle abitazioni). Influenza la rendita catastale.
Consistenza
Espressa in vani (abitazioni), m² (negozi, uffici) o m³ (magazzini). Utile per confrontare con la superficie reale indicata in perizia.
Rendita catastale
Base di calcolo per le imposte. Moltiplicata per coefficiente fisso → valore catastale su cui si calcolano imposta di registro e IMU.
Indirizzo catastale
Deve coincidere con l'indirizzo reale dell'immobile. Discordanze potrebbero indicare errori o difformità catastali da sanare.
Come calcolare il valore catastale
Il valore catastaleè la base imponibile per l'imposta di registro e si calcola moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente che dipende dalla categoria:
| Tipo immobile | Categoria | Coefficiente |
|---|---|---|
| Prima casa | A (escluso A/1, A/8, A/9) | × 110 |
| Seconda casa / altri immobili abitativi | A (escluso A/1, A/8, A/9) | × 120 |
| Abitazioni di lusso | A/1, A/8, A/9 | × 120 |
| Negozi e botteghe | C/1 | × 40,8 |
| Magazzini e locali di deposito | C/2, C/6, C/7 | × 40,8 |
| Uffici e studi professionali | A/10, B | × 60 |
Esempio pratico
Difformità catastali: cosa sono e come riconoscerle
Una difformità catastalesi verifica quando la planimetria depositata al Catasto non corrisponde allo stato reale dell'immobile (es. una parete spostata, un locale aggiunto o eliminato). Non è necessariamente indice di abuso edilizio — potrebbe essere semplicemente che la planimetria non è mai stata aggiornata dopo una ristrutturazione regolare.
Nella perizia CTU, il CTU confronta la planimetria catastale con lo stato di fatto. Se rileva difformità, le indica esplicitamente. Una difformità catastale va sempre sanata prima di poter rivendere l'immobile: il costo di una pratica catastale è contenuto (€500-2.000), ma va messo in conto.
Come ottenere la visura catastale
- → Dal fascicolo allegato alla perizia CTU (quasi sempre presente)
- → Tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate (servizio gratuito per qualunque immobile)
- → In uno sportello catastale (accesso gratuito, porta i dati identificativi: comune, foglio, particella)
- → Tramite un professionista (geometra, notaio, agente immobiliare) — ha costo ma ti aiuta anche a interpretarla
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