Prima casa all'asta: agevolazioni fiscali
Acquistare la prima casa all'asta giudiziaria è perfettamente possibile — e le agevolazioni fiscali "prima casa" si applicano esattamente come in una compravendita ordinaria. Ecco tutto quello che devi sapere.
✅ Le agevolazioni prima casa si applicano alle aste giudiziarie
Il decreto di trasferimento è equiparato all'atto di compravendita ai fini fiscali. Se rispetti i requisiti, paghi l'imposta di registro al 2% invece del 9%.
Le imposte a confronto: con e senza agevolazioni
| Imposta | Senza agevolazioni | Con agevolazioni prima casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 9% sul valore catastale | 2% sul valore catastale |
| Imposta ipotecaria | €50 fisso | €50 fisso |
| Imposta catastale | €50 fisso | €50 fisso |
| Base imponibile | Prezzo d'aggiudicazione o valore catastale (il maggiore) | Valore catastale (indipendentemente dal prezzo pagato) |
Requisiti per l'agevolazione prima casa
Categoria catastale
L'immobile deve essere in categoria A (abitativa) eccetto A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso). Verifica la categoria nella perizia o nella visura catastale.
Residenza o lavoro nel Comune
Al momento del decreto di trasferimento, devi risiedere o lavorare nel Comune dove si trova l'immobile — oppure impegnarti a trasferire la residenza entro 18 mesi.
Non essere proprietario di altri immobili "prima casa"
Non puoi avere un'altra abitazione acquistata con agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale (salvo che la vendi entro 1 anno).
Non essere titolare di diritti reali su altre abitazioni nel Comune
Non devi avere piena proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altri immobili abitativi nello stesso Comune.
Come richiedere le agevolazioni nell'asta
Non devi fare nulla di speciale: basta dichiarare nel modulo di offerta (o in un allegato) di voler usufruire delle agevolazioni "prima casa", specificando che ricorrono tutti i requisiti di legge. Il delegato alla vendita registrerà il decreto di trasferimento con l'aliquota ridotta.
Se dimentichi di dichiararlo al momento dell'offerta, puoi farlo fino al momento in cui il giudice emette il decreto di trasferimento. Dopo non è più possibile.
Esempio numerico: il risparmio fiscale
Appartamento aggiudicato a €150.000 — Rendita catastale €700 → Valore catastale €84.700
Domande frequenti
Posso usare il mutuo per comprare una prima casa all'asta?
Sì, ma è complesso. La banca deve essere disponibile a erogare un mutuo su un immobile all'asta, e i tempi del mutuo devono coincidere con quelli del pagamento del saldo (60-90 giorni). Alcune banche hanno prodotti dedicati, ma è necessario organizzarsi con anticipo.
Se l'immobile è occupato, posso comunque chiedere le agevolazioni prima casa?
Sì, le agevolazioni si applicano indipendentemente dallo stato di occupazione. Ma il requisito della residenza va rispettato entro 18 mesi — il che potrebbe essere difficile se i tempi di liberazione sono lunghi.
L'agevolazione prima casa decade se non rispetto i requisiti?
Sì. Se entro 18 mesi non hai trasferito la residenza nel Comune, o vendi l'immobile prima di 5 anni senza riacquistarne uno, l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza di imposta più una sanzione del 30% e interessi.
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