Offerta minima asta immobiliare: come calcolarla
Capire quanto offrire a un'asta immobiliare non è solo conoscere la base d'asta. Ci sono regole precise su offerta minima, cauzione e rilanci che devi conoscere prima di presentare la busta.
Base d'asta e offerta minima: la differenza
La base d'asta è il prezzo minimo al quale l'immobile può essere venduto in quel tentativo. La tua offerta deve essere almeno parialla base d'asta — non puoi offrire meno. In alcune procedure è previsto un ribasso massimo: ad esempio, puoi offrire fino al 25% in meno rispetto alla base d'asta (c.d. "offerta con ribasso"), ma solo se l'avviso lo prevede esplicitamente.
Base d'asta
Prezzo minimo fissato dal giudice per quel tentativo. Indicato nell'avviso di vendita.
Offerta minima
La tua offerta deve essere ≥ base d'asta. Salvo ribasso massimo previsto dall'avviso (tipicamente 25%).
Il deposito cauzionale: quanto versare
Insieme all'offerta devi versare una cauzione, cioè una garanzia che dimostri la serietà della tua proposta. L'importo è indicato nell'avviso di vendita — di norma è il 10% del prezzo offerto.
Esempio pratico
La cauzione si versa tramite bonifico bancario intestato al tribunale (o al delegato) oppure con assegno circolare, entro i termini previsti dall'avviso. Se non vinci l'asta, viene restituita integralmente. Se vinci ma non paghi il saldo, la perdi.
Rilancio minimo: come funziona nelle gare
Se ci sono più offerte valide, si apre una gara tra i presenti(o nella piattaforma telematica). Il rilancio minimo — cioè l'aumento minimo rispetto all'offerta precedente — è fissato nell'avviso di vendita. È solitamente tra il 3% e il 5% del prezzo base, ma varia da tribunale a tribunale.
Consiglio pratico: prima dell'asta, decide il tuo prezzo massimo e non superarlo sotto l'adrenalina della gara. L'euforia delle aste porta spesso a pagare troppo.
Quanto offrire: la strategia
- → Analizza la perizia CTU per capire il valore reale (non solo quello stimato)
- → Calcola il costo totale: prezzo + imposte + compenso delegato + ristrutturazione stimata
- → Confronta con i prezzi di mercato della zona (usa i comparabili OMI)
- → Fissa il tuo massimo prima dell'asta e non alzarlo durante la gara
- → Se sei il solo offerente e non c'è gara, offrire la base d'asta è sufficiente
Calcola il valore reale prima di fare l'offerta
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